Hvilke sikkerheder kræver banker ved lån til SMV'er?

Hvad banken egentlig beder om, når den beder om sikkerhed

Et sikkerhedskrav i et lånetilbud til en SMV rummer tre ting, som banken vurderer hver for sig: pant i et konkret aktiv, personlig hæftelse fra ejerne og virksomhedens forventede betalingsevne. De to første afgør, hvor meget banken kan få tilbage, hvis virksomheden ikke betaler; den tredje afgør, hvor sandsynligt det er, at det aldrig kommer dertil. Derfor bliver et lån med stærk indtjening, men svag sikkerhed typisk dyrere, mens et lån med god sikkerhed, men tynd indtjening kan blive helt afvist. Sikkerhed erstatter ikke cash flow.

De tre led optræder hver for sig i dokumenterne. Pantet findes i tinglysningen og i pantebrevet eller håndpantsætningserklæringen, mens selve betingelsen om at stille pant står i låneaftalens sikkerhedsvilkår. Kautionen er et selvstændigt dokument, hvor ejeren hæfter over for banken. Betalingsevnen vurderes ud fra budgetter, regnskaber og ordrebeholdning og viser sig i rente, låneramme og løbetid snarere end i et enkelt dokument.

Læs derfor tilbuddet efter: Dækker pantet kun det konkrete lån, eller står det til sikkerhed for alle mellemværender — altså også fremtidige lån, kassekredit og garantier? Er kautionen afgrænset i beløb og tid, eller løber den, indtil hele engagementet er afviklet? Hvilke begivenheder giver banken ret til at opsige og kræve sikkerheden realiseret — manglende regnskabsaflæggelse, overskridelse af kassekreditten, brud på nøgletal? Og hvilke omkostninger udløser oprettelse, ændring og senere frigivelse af sikkerheden?

De sikkerhedsformer en SMV oftest bliver bedt om at stille

Virksomhedspant er en samlet sikkerhedsret over en række aktivtyper — typisk varelager, driftsmidler, tilgodehavender og immaterielle rettigheder — og stiftes ved tinglysning, uden at banken skal have fat i hvert enkelt aktiv. Fordelen er, at virksomheden fortsat råder over aktiverne og frit kan sælge og udskifte varelager og købe nye maskiner uden ny pant. Ulempen er, at pantet er uspecificeret: Det ligger over alt inden for de omfattede aktivtyper, følger ikke automatisk med til et nyt selskab i koncernen og kan gøre det sværere at få en anden långiver eller et leasingselskab med ind.

Ejerpantebrev i fast ejendom fungerer ved, at ejeren udsteder og tinglyser et pantebrev i sin egen ejendom uden at give det til nogen. Brevet ligger klart, og når der senere skal lånes, giver ejeren banken håndpant i brevet. Det gør det muligt at bruge friværdien løbende og omprioritere, hvis ejendommen belånes anderledes. Banken vil typisk kræve at få selve pantebrevet i hånden og ofte udstedt med luft i forhold til det aktuelle lån, så der er plads til senere behov. Får banken pant i ejendommen, står den i kø efter de foranstående hæftelser, og det er prioritetsrækkefølgen — ikke alene ejendommens værdi — der afgør, hvor meget banken reelt er dækket for.

Kaution fra ejeren er den mest indgribende sikkerhed, fordi den rækker ind i privatøkonomien. Ved selvskyldnerkaution kan banken henvende sig direkte til kautionisten, uden først at skulle realisere pantet, og kautionisten hæfter for det beløb, kautionen dækker. En kaution bør derfor som minimum være beløbsmæssigt afgrænset og have en aftalt udløbsdato eller aftrapning. Andre personlige sikkerheder er transport i livsforsikring eller pensionsordning og pantsætning af aktier i selskabet, hvis ejeren har flere selskaber. Spørg altid, om kautionen også omfatter fremtidige lån og garantier, eller kun det engagement, der er på bordet nu.

Sikkerhed i tilgodehavender kan tages som pant i hele debitorporteføljen eller i enkelte kundefordringer, ofte med krav om, at debitorerne underrettes. Enkeltfordringer giver en mere målrettet sikkerhed end et generelt virksomhedspant, men kræver, at virksomheden kan dokumentere fordringerne, og banken vil løbende følge aldersfordelingen. Varelager og driftsmidler kan pantsættes direkte, og køretøjer og maskiner tinglyses i det relevante register. Endelig kan en garanti fra tredjemand — en anden virksomhed, en samarbejdspartner eller en offentlig garantiordning — træde i stedet for eller ved siden af pant og være den løsning, der holder ejerens private aktiver uden for engagementet.

Sikkerhedsformer til lån for SMV'er – sammenligning af fordele og ulemper

Hvad der flytter bankens krav op eller ned

Aktivets omsættelighed vejer tungest. Fast ejendom i et almindeligt handelsområde, biler og standardmaskiner kan banken regne med at kunne afsætte inden for overskuelig tid, mens specialfremstillede produktionslinjer, ældre it-udstyr og et varelager af sæsonpræget eller skræddersyet karakter er sværere at omsætte og derfor giver ringere værdi i sikkerhedsvurderingen. Spørg banken, hvilken værdi den regner med ved en realisation sammenlignet med bogført eller vurderet værdi — forskellen er den reelle dækning.

Branche og konjunktur spiller ind, fordi aktivets værdi og virksomhedens indtjening ofte falder samtidig — det gælder eksempelvis byggeri, transport og detailhandel med tynd margin. Sikkerheden bliver altså svagest, netop når banken får brug for den, og det håndterer banken med højere krav til kaution eller lavere belåningsgrad. Kundekoncentration trækker i samme retning: Hviler omsætningen på få store kunder, er både indtjening og debitorportefølje mere sårbare end ved en bred kundekreds.

Historik og relation flytter vurderingen. Et engagement gennem flere år med overholdte aftaler, rettidig regnskabsaflæggelse og tidlig dialog ved problemer trækker i positiv retning, mens overskridelser, manglende regnskaber eller uafklarede forhold til andre långivere typisk udløser skærpede krav. Også dokumentationens alder betyder noget: En ansøgning indleveret kort efter årsregnskabets godkendelse står stærkere end en, hvor banken skal vurdere halvgamle tal.

Endelig indgår ejernes øvrige økonomi: friværdi i privatboligen, andre selskaber, personlig gæld, øvrige engagementer og hvem der i øvrigt er knyttet til virksomheden gennem ejerskab eller kaution. Har ejeren allerede pantsat huset til anden gæld eller kautioneret for et andet selskab, er der mindre at tage af. Bankens egne kapitaldækningsregler betyder samtidig, at et lån med sikkerhed i et aktiv, banken anerkender som sikkerhed, er billigere for banken at holde — det kan give sig udslag i rente og omkostninger, også selvom selve sikkerhedskravet formelt ikke ændres.

Faktorer der påvirker bankens sikkerhedskrav – positive og negative faktorer

Forberedelse og forhandling af sikkerhedsstillelsen

Tag følgende materiale med til mødet: seneste godkendte årsregnskab og eventuel nyere måneds- eller kvartalsrapportering, et budget for det kommende år med likviditetsprognose, en gældsoversigt med restgæld, rente, sikkerhed og løbetid for alle engagementer, en aktivliste med anskaffelsesværdi, bogført værdi og realistisk vurderet markedsværdi, aldersfordelt debitorliste, ordrebeholdning eller kontrakter, ejerens personlige budget med friværdi og andre forpligtelser samt selskabsdokumenter som vedtægter og ejerfortegnelse. Medtag også alle eksisterende pantsætninger — virksomhedspant, ejerpantebreve, leasing og kautioner — for banken vurderer den samlede dækning, ikke kun det lån, der søges om.

Spørgsmål, der er værd at stille: Hvor stor en del af lånet forventer banken dækket ved en eventuel realisation? Hvilke aktiver lægges til grund, og hvordan værdiansættes de? Kan sikkerheden afgrænses til det konkrete lån i stedet for alle mellemværender? Kan kautionen begrænses beløbsmæssigt, tidsmæssigt eller til en andel af restgælden? Hvilke betingelser udløser opsigelse eller krav om supplerende sikkerhed, og hvilket råderum har virksomheden, hvis et nøgletal bryder midlertidigt? Hvilke omkostninger er forbundet med at stille sikkerheden, tinglyse den, ændre den og få den frigivet ved indfrielse?

Forhandlingen bliver lettere, hvis man byder ind med alternativer frem for at afvise. En lavere låneramme eller kortere løbetid kan gøre det muligt at undgå en kaution, en kassekredit med årlig revurdering kan erstatte et fast lån, og en aftrapning af sikkerheden i takt med nedbringelsen kan forhandles på plads fra begyndelsen — mens banken fortsat har grund til at sige ja til handlen. Få sikringsbestemmelser, aftrapning og frigivelsesvilkår skrevet ind i aftalen frem for at nøjes med mundtlige tilsagn. Indhent tilbud fra flere banker sideløbende, da sikkerhedskravene varierer markant mellem institutter med forskellig branchekendskab.

Forberedelse til forhandling om sikkerhed – checkliste før mødet med banken